전입신고, 확정일자, 임대차계약신고 –이것만 잘해도 내 보증금은 내가 지킬수 있다!

전입신고, 확정일자, 임대차계약신고 – 헷갈리지 말고 꼭 챙기세요



1. 전입신고란 무엇인가요?
전입신고는 세입자가 실제 거주지를 변경했을 때 주민등록상 주소지를 바꾸는 절차입니다.
주민센터 또는 정부24를 통해 간단히 처리할 수 있으며, 신고가 완료되면 ‘대항력’이라는 권리가 생깁니다.
즉, 집주인이 집을 팔더라도 전입신고가 되어 있다면 새로운 집주인에게도 세입자의 권리를 주장할 수 있게 됩니다. 단, 실제 거주가 수반돼야 효력이 인정됩니다.



2. 확정일자란 무엇인가요?
확정일자는 임대차계약서에 '언제 계약을 했는지'를 공적으로 입증할 수 있는 일자 표시입니다.
보통 동 주민센터 또는 법원 등기소에서 계약서 원본을 제출하고 확정일자를 부여받습니다.
이 확정일자가 중요한 이유는, 만약 집주인이 부도를 내고 집이 경매에 넘어가더라도, 세입자는 보증금을 일정 범위까지 우선 변제받을 수 있는 권리가 생기기 때문입니다.
즉, '우선변제권'을 위한 핵심 장치입니다.



3. 임대차계약신고는 왜 해야 하나요?
2021년 6월 이후 시행된 ‘주택 임대차 신고제’는 전월세 계약을 체결한 경우 일정 조건을 만족하면 반드시 지자체에 신고하도록 규정합니다.
보증금이 6천만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과하는 경우가 해당됩니다.
신고는 동주민센터나 온라인(부동산거래관리시스템)에서 가능합니다.
신고 내용에는 계약기간, 보증금, 월세, 임대인 및 임차인 정보 등이 포함되며, 위반 시 과태료가 부과될 수 있습니다.
임대차계약신고를 하면 자동으로 확정일자도 부여되므로, 별도 확정일자 신청은 필요하지 않습니다.



4. 세 가지를 꼭 함께 챙겨야 하는 이유

전입신고: 대항력을 얻기 위해

확정일자: 보증금을 지키기 위한 우선변제권 확보

임대차계약신고: 법적 의무 + 확정일자 자동 부여


이 세 가지를 모두 챙겨야 세입자로서의 권리를 100% 보장받을 수 있습니다.
특히 전세 계약을 체결한 경우라면, 계약서에 도장 찍고 끝나는 게 아니라,
바로 전입신고와 확정일자, 임대차신고까지 한 번에 처리해야 위험을 피할 수 있습니다.



5. 실무자의 팁

전입신고와 확정일자는 잔금 지급일 당일까지 반드시 바로 처리하는 것이 안전합니다.

집주인이 전입을 늦추거나 확정일자 받지 말라고 하는 경우는 반드시 주의해야 합니다.

임대차계약신고는 놓치기 쉬우므로, 계약서 작성 후 30일이내에 처리 해두면 좋습니다.