토지거래허가구역에서 입주권을 사려면? 반드시 알아야 할 5가지 핵심 포인트!

토지거래허가구역에서 입주권을 사려면? 반드시 알아야 할 5가지 핵심 포인트!

최근 국토교통부와 서울시가 발표한 ‘토지거래허가구역’ 관련 가이드라인은 강남, 서초, 송파, 용산 등 서울 핵심 지역의 부동산 시장에 큰 파장을 불러일으키고 있습니다. 특히 재개발·재건축 입주권 매수자에게도 실거주 의무를 부과하며, 기존 주택 보유자에게는 6개월 내 매도 또는 임대 조건까지 명시되어 있어, 실수요자와 투자자 모두 반드시 숙지해야 할 내용이 많습니다. 아래에 핵심 내용을 정리해드립니다.

1. 입주권도 토지거래허가 대상, 실거주 의무 2년

한남3구역, 방배13·14구역 등 서울 재개발구역의 입주권을 매수할 때도 관할 구청의 토지거래허가가 필수입니다. 더불어 취득 시점부터 2년간 실거주 의무가 부과되며, 이는 신축 아파트 준공 이후부터 적용됩니다. 철거 전 주택에 거주한 기간은 실거주 기간으로 산정되며, 예를 들어 철거 전 1년 거주했다면 준공 후 1년만 살아도 실거주 요건이 충족됩니다.

2. 기존 주택 보유자는 6개월 내 매도 또는 임대

기존에는 강남 1년, 용산 4개월 등 구별로 상이했던 처분 기한이 이번에 6개월로 통일됐습니다. 즉, 입주권이나 아파트를 추가로 취득하려면 기존 주택을 6개월 내에 매도하거나 임대해야 하며, 처분 계획과 사유를 구체적으로 소명해야 합니다.

3. 실거주 유예 가능, 단 ‘4개월 룰’ 기준

실거주가 어려운 특별한 사유가 있다면, 허가일로부터 4개월 내 소명을 통해 입주 시기를 유예할 수 있습니다. 이는 거래 허가 후 매매 계약 체결, 잔금 납부, 등기 완료까지 평균 소요되는 4개월을 기준으로 한 것으로, 잔금일을 임의로 6개월, 1년씩 미루는 유예는 불가합니다.



4. 분양권은 대상 아님, 단 전매 시 허가 필요

분양권 자체는 토지거래허가 대상은 아니지만, 제3자 전매 시에는 허가 대상이 됩니다. 즉, 분양권을 다른 사람에게 넘길 때에는 반드시 관할 구청의 허가를 받아야 하며, 이때도 실거주 의무가 적용될 수 있습니다.

5. 대표 대상지: 청담르엘, 방배5·6구역, 잠실미성크로바 등

이번 규제의 대표 적용 지역으로는 강남구 청담르엘·청담삼익, 서초구 방배5·6·13·14구역, 송파구 잠실르엘·잠실미성크로바, 용산구 한남3구역 등이 포함됩니다. 이들 지역은 입주권을 매수할 때 반드시 허가가 필요하며, 실거주 요건을 충족해야 입주가 가능합니다.

토지거래허가제는 부동산 투기 방지와 실수요자 보호를 위한 제도입니다. 다만 규제 내용이 복잡하고 지역별로 다르게 적용될 수 있으므로, 입주권이나 분양권 매수를 고려 중이라면 반드시 해당 구청 또는 전문가의 도움을 받아 철저히 확인해야 합니다.

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