“강남까지 덮친 부동산 통매각, 미분양 시대의 극약처방”

“강남까지 덮친 부동산 통매각, 미분양 시대의 극약처방”

부동산 시장의 구조 변화, 강남도 예외 없다

과거에는 주로 지방 소도시에서 볼 수 있었던 ‘부동산 통매각’ 현상이 이제 서울 강남 한복판에서도 나타나고 있다. 도곡동의 고급 도시형생활주택 ‘오데뜨 도곡’은 준공 이후 수년간 미분양 상태로 남아 있다가, 결국 전체 84가구와 부대시설이 공매에 부쳐졌다. 2020년 분양 당시 1800억 원대였던 최저입찰가는 9차례 유찰을 거치며 1073억 원까지 떨어졌다. 이는 부동산 시장이 얼마나 급격하게 식었는지를 보여주는 신호탄이기도 하다.

공매 시장, 강남부터 마곡까지 확산

서울 마곡지구의 ‘더트루엘마곡HQ’ 역시 초역세권이라는 입지 조건에도 불구하고 수요 부족에 시달리며 전 가구와 상가가 공매로 나왔다. 그 외에도 청담동 ‘포도 바이 펜디 까사’ 개발용지, 종로구 ‘효제아트PFV’ 프로젝트 등도 자금난과 미분양 사태로 공매 대상이 되었다. 서울 핵심 지역에서조차 이런 현상이 벌어지고 있다는 점은, 시장의 체력이 예상보다 훨씬 약하다는 사실을 보여준다.

정부, CR리츠로 해법 모색

정부는 지방 미분양 문제를 해결하기 위해 CR리츠를 부활시켰다. 이는 다수의 투자자 자금을 모아 미분양 아파트를 통째로 사들인 뒤 일정 기간 임대 운영 후 매각하는 방식이다. 실제로 JB자산운용은 대구 수성구의 아파트 288가구를 매입해 리츠 운용에 들어갔다. 취득세 중과를 면제하고, 종부세 합산 배제 등 세제 혜택을 제공하며 민간 자금을 유도하고 있다.

CR리츠, 전면 해결책은 아니다

하지만 전문가들은 CR리츠가 만능 해법이 되기엔 부족하다고 평가한다. 투자 수익이 중심인 구조상, 역세권이거나 소형 평형처럼 잘 팔릴 수 있는 매물에만 집중하게 되기 때문이다. 외곽지역 대형 평형의 미분양 물량은 여전히 방치될 가능성이 높다. 또한 리츠의 경우 5년 내 매각이라는 시간적 제약이 있어, 경기 회복이 지연될 경우 리스크가 오히려 커질 수 있다.


시장의 현실을 직시하고 전략적 대응 필요

통매각은 단지 눈물의 손절이 아니라, 시장이 체질 개선을 요구하고 있다는 신호일 수 있다. 고금리, 경기 둔화, 투자심리 위축이라는 복합적 요소 속에서 부동산 시장은 다시 한 번 방향을 재설정할 필요가 있다. 앞으로는 단순한 회복 기대감이 아닌, 보다 신중하고 전략적인 접근이 요구되는 시점이다.



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