든든전세2, 전세사기 예방의 해답인가? 정책 실효성과 향후 과제! 부동산은 시장에 맞겨라!

든든전세2, 전세사기 예방의 해답인가? 정책 실효성과 향후 과제! 부동산은 시장에 맞겨라!

최근 몇 년간 전국적으로 전세사기 피해가 급증하면서 수많은 세입자들이 보증금을 돌려받지 못하고 고통을 겪고 있다. 이러한 문제를 해결하기 위해 정부와 주택도시보증공사(HUG)는 '든든전세2'라는 새로운 공공임대주택 정책을 도입했다. 이는 기존 전세사기 피해 주택을 정부가 직접 사들여 임대주택으로 공급하는 방식으로, HUG가 협의매입을 통해 집주인과 계약을 체결하고, 세입자는 주변 시세의 90% 수준으로 최대 8년간 안정적으로 거주할 수 있도록 하는 제도다.

전세보증금 반환이 불확실한 상황에서 이 정책은 세입자에게 안전한 거주 환경을 제공한다는 측면에서 긍정적으로 평가받고 있다. 그러나 실제 정책 실적을 보면 2024~2025년 수도권 공급 실적이 단 12채에 불과해 목표치 대비 매우 저조한 상황이다. 이는 제도 설계 자체의 한계와 더불어 집주인들의 매도 기피 현상이 복합적으로 작용한 결과다.

기존 든든전세는 HUG가 경매로 주택을 취득해 임대했지만, 대위변제액의 회수가 어렵고 비용이 많이 드는 문제가 있었다. 이에 정부는 든든전세2를 통해 집주인과 직접 거래하는 방식으로 전환했으나, 집주인에게 과도한 혜택이 돌아간다는 지적이 일면서 논란이 불거졌다. 예를 들어, 2억원의 전세금을 대신 갚은 뒤 HUG가 1억6000만원에 주택을 매입하면 집주인은 소액 이자만 납부한 뒤, 나중에 집값이 오르면 되사는 구조다.

이런 우려에 따라 정부는 조건을 강화해 전세보증 가입 주택 2채 이하인 임대인만 신청 가능, 우선매수 시 감정가 100%로 회수 등의 장치를 도입했지만, 그 결과 매물을 내놓는 집주인이 급감했다. 대부분이 향후 집값 상승을 기대하고 있어 매도를 꺼리고 있는 것이다.

이처럼 전세사기 예방을 목적으로 한 정책이 현실과 괴리를 보이며 정책 자체의 유지가 불투명한 상황에 놓였다. HUG는 실적 부진을 인정하고, 향후에는 찾아가는 설명회, 전담 조직 강화, 시장 참여 유도방안 마련 등 다양한 개선책을 추진하겠다고 밝혔다.

결론적으로, 든든전세2는 정책 취지 자체는 훌륭하지만 현장 적용성과 공급 유인 측면에서는 대대적인 보완이 필요하다. 국민의 주거안정을 위한 장기적 대책으로 이어지려면, 보다 정교한 설계와 유연한 실행이 핵심이다.

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